В 2025 году развитие городов Юга России и Северного Кавказа продолжится по общим для всей страны трендам. Существенных и резких изменений эксперты и игроки отрасли не прогнозируют, а многие трансформационные процессы проявятся в полной мере только в перспективе ближайших десятилетий. РБК+Юг совместно с экспертами и игроками отрасли выделил основные направления, которые будут определять облик столиц ЮФО и СКФО.
Развитие частного сектора
Ключевым и наиболее заметным трендом ближайших лет почти все эксперты единогласно назвали развитие сегмента индивидуального жилищного строительства. В регионах ЮФО и СКФО традиционно высока доля частных домов, застройка отличается малой высотностью и децентрализацией в пределах региона — например, по данным Росстата на 2024 год при среднероссийских 74% городского населения на Юге показатель составляет 63%, на Кавказе — порядка 50%*.
Подтверждает эту тенденцию и футуролог Сергей Переслегин. Как он рассказал в рамках форума «Казаныш», скелеты городов в долгосрочной перспективе останутся прежними, и россияне будут жить в той же системе расселения, что и предыдущее поколение, а ее основой станет малоэтажное строительство. Главная причина — достаточное количество земли для освоения.
Стабильный тренд на урбанизацию не изменит этой ситуации, поддерживает эксперта директор по развитию городской среды ДОМ.РФ Антон Финогенов. На это влияет несколько факторов: с одной стороны, государственная поддержка и стимулирующие программы, с другой — спрос со стороны населения.
«Все больше людей осознает, что жить в частном доме комфортно, даже в случае с не такой развитой, как у МКД, инфраструктурой. Особенно это актуально для городов Юга. Тем более, сейчас решается ряд транспортных проблем. Например, скоростная магистраль к побережью ускорит субурбанизацию в пределах всех станиц, тянущихся вдоль трассы. А сами продукты в сфере ИЖС будут стремиться к большей комплексности, включающей централизованную инфраструктуру», — считает Антон Финогенов.
По данным комплексного наблюдения условий жизни населения Росстата за 2022 год, в домах проживало около 28% домохозяйств. В городах от 500 тыс. до 1 млн человек доля ниже — порядка 11%, а в миллионниках — до 1,8%. По итогам аналогичного исследования за 2018 год показатели составляли 6,7% и 0,7%, сообщал РБК. Цифры общие для всей страны, но на Юге и в СКФО тенденция выражена сильнее.
Увеличиваются объемы строительства нового фонда ИЖС. В России в 2024 году был установлен рекорд по вводу — 62 млн кв. м. Это в 1,6 раза больше, чем в 2019 году. В ЮФО и СКФО доля частного сектора весомее, чем в среднем по стране — на него приходится более половины сдаваемой недвижимости, а в будущем показатель может достигнуть 70%.
В перспективе объемы в работе станут значительнее — с 1 марта 2025 года вступает в силу Федеральный закон от 22.07.2024 № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу», который даст дополнительный толчок к развитию сегмента частной застройки. А в масштабах страны ставится план увеличить ввод до 100 млн кв. м.
Неизбежные «высотки»
Параллельно с ростом популярности частных домов продолжится тренд на урбанизацию, но на Юге и Северном Кавказе он будет скорее касаться миграционно привлекательных регионов и экономически развитых центров.
«Людям очень нравится то, что дает мегаполис с точки зрения инфраструктуры и самореализации, возможностей, уровня зарплаты. Даже в тех регионах, откуда идет отток населения, в региональных столицах мы видим увеличение населения. В ближайшие пять лет вряд ли люди перестанут переезжать в крупные города», — отмечает Евгения Муринец, архитектор, член Экспертного совета Минстроя России по формированию комфортной городской среды.
Наметился тренд на снижение высотности и плотности застройки в городах. В новых крупных проектах КРТ, в спальных районах, на окраинах, этажность снизится, плотность станет более «умной», в том числе и благодаря правильным планировкам, считает Антон Финогенов. По его словам, в обществе отсутствует запрос на многоэтажную застройку «человейников».
«Такие квартиры начинают продаваться хуже даже в южных агломерациях, которые всегда испытывали дополнительное давление спроса, связанного с миграционным приростом населения. Второй — прагматичные действия региональных властей, которые понимают, что любые сверхплотные квадратные метры требуют дополнительной инфраструктуры, которую необходимо строить за бюджетные средства», — сказал Финогенов.
Также будет развиваться тренд на ускоренное развитие внутренней транспортной системы городов.
«Мы наблюдаем ускорение не только в строительстве крупных федеральных дорожных объектов, но и в развитии общественного транспорта, что раньше происходило крайне медленно. Ярким примером является трамвайная система в Таганроге, строительство автодороги от аэропорта Минеральных Вод до Кисловодска, а также масштабное дорожное строительство в Грозненской и Махачкалинской агломерациях», — прокомментировал он.
В Краснодарском крае, где присутствует мощное миграционное давление, в параллель с развитием ИЖС, будут предприниматься попытки расширить многоэтажный жилищный фонд, запустить проекты КРТ с более высотной застройкой в центре столицы.
«Сохранится тенденция в курортных зонах, особенно в горной и приморской частях, где земля сверхдорогая и получение разрешений на строительство сопряжено со сложностями», — отмечает топ-менеджер ДОМ.РФ.
Но в целом на формат жилой застройки будут оказывать давление спрос (покупатели более не готовы брать недвижимость в «человейниках», слабо обеспеченных инфраструктурой) и общий тренд со стороны властей, которые ограничивают высотность из-за проблем с социальными объектами, транспортом и увеличением нагрузки на ткань городов.
Это подтверждают и застройщики. Спрос на типовые многоэтажные дома с большим количеством квартир становится ниже, если есть альтернативы, отмечает Анна Ерылкина, руководитель отдела маркетинга строительной компании «Альянс». По ее оценкам, растет важность окружения и среды, в которой находится ЖК.
«Одним из трендов стало среднеэтажное строительство и дома переменной этажности, которые позволяют людям чувствовать себя комфортно. Покупатели стали интересоваться качеством материалов, и мы наблюдаем, что есть негативная реакция на дома, в которых высокая слышимость и проблемы с инженерными коммуникациями из-за большой нагрузки», — отмечает она.
«Современное поколение горожан предъявляет высокие требования к качеству своей жизни. Люди ищут жилье, которое будет не только комфортным, но и экологически безопасным», — рассказала коммерческий директор ГК «Таврида Девелопмент» Регина Толоконникова. По ее данным, около 70% респондентов считают наличие качественной инфраструктуры одним из главных критериев выбора квартиры.
«Людям, приобретающим недвижимость у моря, важно получить предложение, которое максимально привычно — это жилые комплексы бизнес- и премиум- класса с продуманной инфраструктурой, эксклюзивной архитектурой, форматами квартир с нестандартным набором площадей и опций: видовые террасы, патио, второй свет, панорамные окна, возможность объединения квартир, виды на море, входные зоны и благоустроенная территория с учетом всех современных трендов, полный набор сервисов от управляющей компании», — прокомментировала Толоконникова.
Под знаком КРТ
Одним из самых обсуждаемых в СМИ механизмов в прошлом году оказалось комплексное развитие территорий. Цифры по запуску в реализацию будут значительно выше прошлых лет, но все равно пока что КРТ не получит массового развития. Внедрение в регионах будет идти медленно. Но потребность в переосмыслении структуры городов ЮФО и СКФО уже давно назрела — особенно, это касается локаций с массовой плотной застройкой, например, Краснодара. В частности, там требуется кардинально трансформировать масштабный кластер морально и физически устаревшего ИЖС, в том числе, и в историческом центре.
Во времена СССР было построено от 50 до 70% всего жилищного фонда южных городов. Часть этих построек уже находится в плохом состоянии, другие нуждаются в ремонте и кардинальной переработке локаций.
«В регионах существует большое количество ветхого фонда, а объемы строящегося жилья не всегда обеспечены соответствующей инфраструктурой. Механизм КРТ призван сбалансировать строительство квартир с развитием социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Это две ключевые задачи, которые он должен решить», — отмечает Евгения Муринец.
С КРТ тесно связано сохранение исторического наследия. Но это скорее тренд на ближайшие десятилетия, так как реализация проектов зависит от финансового состояния девелоперов, а также ряда других факторов.
«Динамика застройки территорий КРТ, вероятно, будет опережать традиционные показатели последних 20 лет. Но она существенно зависит от экономической ситуации на рынке жилья. Если цены продолжат расти, сложные проекты имеют больше шансов на реализацию — участники смогут позволить себе участие в застройке и будут иметь финансы на устранение многочисленных проблем, возникающих в рамках реновации застроенной территории. Но самые оптимистичные прогнозы реализации проектов вряд ли оправдаются в ближайшие годы. Однако девелоперы видят перспективы в развитии бизнес-класса, ориентируясь на центральные локации с развитой инфраструктурой, где покупатели готовы платить значительные суммы. Это создает спрос и предлагает перспективы для реализации даже сложных мегапроектов, несмотря на все обременения и растущие издержки», — считает Финогенов.
Мастер-планы
Еще один тренд, который проявит себя скорее в ближайшее десятилетие, чем в 2025 году, это внедрение мастер-планов. Уже запущена разработка 40 проектов по поручению президента РФ для Арктики и для Дальнего Востока, а также нескольких на Северном Кавказе. У них есть большие шансы получить федеральное финансирование, что даст городам импульс для развития, прокомментировал Антон Финогенов.
«Так как они разрабатываются по поручению президента, то у ряда ключевых проектов есть больше шансов на то, чтобы получить федеральные инвестиции. Эти города получат дополнительный стимул для развития. Кроме того, стоит отметить повышенный интерес к мастер-планам со стороны крупных корпораций. Компании активно участвуют в развитии территорий присутствия. В результате даже в таких городах, как, например, Армавир или Лабинск, которые традиционно считаются средними и имеют промышленную либо торговую направленность, могут появиться крупные проекты, реализуемые совместно с частным сектором», — отмечает Антон Финогенов.
ДОМ.РФ уже разработал 9 мастер-планов городов Северного Кавказа. Среди них агломерация Кавказских Минеральных Вод, Кисловодск, Ессентуки, Пятигорск, Железноводск, Владикавказ, Дербент. В последнем проект уже реализуется. Впервые был разработан документов для целого региона — Чеченской Республики. Также в список 200 мастер-планов, которые необходимо разработать до 2030 года, попали 14 городов Северного Кавказа. Среди них Минеральные Воды, Георгиевск, Ставрополь, Черкесск, Нальчик, Махачкала.
Mixed use и 15-минутный город
Дальнейшее развитие получит полицентрическая модель развития городов, предполагающая создание локальных центров в различных районах. Долгое время на юге застройка росла вокруг одной центральной улицы или района, тогда как остальная территория оставалась жилой зоной. Из-за отсутствия нормальной квартальной планировки и коммерческих улиц на периферии мегаполисы сталкиваются с проблемами, рассказал академический директор НОЦ МФТИ «Города будущего» Святослав Мурунов.
«Нужно думать не столько об увеличении транспортных магистралей, сколько о причинах, заставляющих людей ездить в центр, и о способах обеспечить им доступ к основным и дополнительным услугам в каждом районе. Города, отказавшиеся от трамваев, теперь вынуждены искать альтернативы или возвращаться к этому виду перевозок. Конфликты с электросамокатами показывают необходимость поиска дополнительных решений, а не борьбы с ними», — считает Мурунов.
Мегаполисам Юга, опорам крупных сельскохозяйственных и туристических регионов, по его мнению, следует задуматься не только о развитии своих региональных центров, но и о системе расселения в целом, включая рабочие поселки, деревни, туристические и фестивальные (глэмпинги) и экспериментальные поселения, как способ отработки новых подходов к системе расселения.
Необходимость создавать локальные центры внутри мегаполиса, чтобы снизить нагрузку на инфраструктуру, перекликается с трендами на концепцию 15-минутного города и mixed use. В ЮФО и СКФО эти современные форматы застройки пришли позже, чем в столичные регионы. Но их популярность постепенно растет, отмечает директор «ТурДевелоьмент» Дмитрий Иванов.
«15-минутный город — это формат, в котором все необходимое для жизни — магазины, школы, поликлиники, спортзалы — должны быть рядом, в пешей доступности. Такая концепция делает жизнь удобнее и снижает нагрузку на транспорт. На Юге такие проекты только начинают появляться, но уже видно, что людям нравится идея жить в районе, где можно решать все вопросы без машины», — отмечает спикер.
Застройщики будут выводит на рынок все больше жилых комплексов с развитой инфраструктурой, комментирует Виктор Егоров, руководитель управления градостроительства и разрешительной документации ГК «Точно».
«Все будет подчинено созданию комфортной жизни внутри отдельного ЖК: коворкинги, фитнес-центры, творческие студии и общественные пространства станут неотъемлемой частью проектов, способствуя формированию сообщества жителей», — считает представитель застройщика.
Помимо этого, большое значение будет играть сохранение и интеграция исторических зданий и элементов культурного наследия в новые проекты. Это придаст архитектуре глубину и уникальность. Вовлечение местных ремесленников и художников в дизайн интерьеров и общественных пространств усилит связь с культурой региона.
В случае с форматом mixed-use речь идет о смешанной застройке, когда в рамках одного ЖК возводятся офисы, магазины и другие виды недвижимости. С ним могут быть связаны проекты по редевелопменту старых промышленных территорий, которые длительное время стояли заброшенными.
«Эти тренды пока развиваются точечно, но уже видно, что они приживутся. Редевелопмент из года в год набирает обороты, так как все меньше свободных земельных участков. Возрастает потребность в реконструкции и реновации устаревшего жилого и номерного фонда, который достался как советское наследие», — подчеркивает представитель «Точно».
Редевелопмент на Юге чаще всего касается реновации старых курортных объектов, отмечает основатель застройщика BRAVO Аркадий Погосян. Последние годы наблюдается тренд обновления «законсервированных» санаториев и создание на их базе современных курортных комплексов.
«Существующие здания реконструируются, производится полный или частичный демонтаж сооружений, а на их месте строятся новые объекты недвижимости. Решение зависит от проекта, состояния фонда, а также от статуса объекта культурного наследия. При этом на рынке преобладают объекты под управлением отельных операторов, в то время как доля апартаментов без сервисных услуг планомерно снижается», — резюмирует эксперт.
По мнению основателя ГК «Альпика» Шамиля Нунаева, главной движущей силой, которая меняет города и проекты, становятся сами покупатели, которые формируют спрос. Девелоперы должны не только его стимулировать, но и предугадывать.
«Первый тренд — ЖК в формате «город в городе», которые включают обширную инфраструктуру для спорта, работы, отдыха, культурного и семейного отдыха. Второй тренд — уход от высотной застройки в сторону малоэтажной. <...> Третий тренд — бесшовный девелопмент, когда застройщик работает в паре с собственной управляющей компанией и передает ей проекты со строго выверенными стандартами сервиса», — рассказал Шамиль Нунаев.
