— На Юге все активнее внедряется новый формат курортной недвижимости — комплекс апартаментов, в котором доступно как временное размещение, так и приобретение недвижимости для постоянного проживания. Как вы оцениваете инвестиционный потенциал такого вида жилья?
— Инвестиционные апартаменты и сервисные апартаменты — это тренд текущего времени. Людям очень интересен Сочи, и мы фиксируем каждый год приток новых клиентов, которые хотят не просто провести здесь время, но и остаться жить. Но ввиду того, что стоимость курортной недвижимости в Сочи сильно растет, и люди не всегда могут купить квартиру и оставить ее закрытой на сезон, выручают как раз сервисные и инвестиционные апартаменты. Клиент имеет возможность пассивного заработка, в связи с чем подобный формат набирает все большую популярность. Условно, за 7-10 лет, прекрасно проводя здесь отпуск, он полностью окупает свои инвестиционные апартаменты.
Единственное, чем эти объекты отличаются от формата классической квартиры — это обустройство по определенным стандартам качества гостиничного сервиса. Чтобы исключить риски, самое главное — выбрать профессиональную управляющую компанию, которая работает по высоким премиальным стандартам, представлена на рынке достаточно давно и имеет все профессиональные компетенции.
— Насколько ликвидна курортная недвижимость в формате апартаментов? Как быстро она окупится?
— Ликвидность будет разная в зависимости от типа недвижимости — от студии до трехкомнатной квартиры. Например, если клиент, купив апартаменты, два месяца в году проводит в них время с семьей, а остальное время сдает их через управляющую компанию, то с учетом всесезонности Сочи в среднем он будет зарабатывать от сдачи в аренду своих апартаментов 7-14% годовых. Но еще параллельно мы постоянно фиксируем рентабельность и ликвидность недвижимости в Сочи в принципе. В среднем, в зависимости от класса и от расположения, рост стоимости недвижимости составляет 10- 40% годовых. Если суммировать и усреднить, мы можем увидеть даже ставку 18-20% годовых на самый высоколиквидный лот из премиальной недвижимости.
— Эксперты считают, что в ближайшие несколько лет курортная недвижимость покажет хорошую ценовую динамику. При этом они рекомендуют обратить внимание на рынки недвижимости Анапы и Новороссийска. Чем это обусловлено? На недвижимость каких курортов, по вашему мнению, стоит делать ставки и почему?
— Анапа — это потрясающий курорт, который был всегда востребован и традиционно считался местом семейного отдыха. В связи с тем, что большая аудитория имеет детей, и не каждый может себе позволить недвижимость в Сочи, фокус внимания сместился. Сейчас стоимость недвижимости в Анапе на 50-60% ниже стоимости недвижимости в Сочи. Поскольку в Анапе тоже развивается инфраструктура, строятся объекты высокого уровня, сервиса, класса, на них уже начинает обращать внимание та же целевая аудитория, которая покупает сейчас недвижимость в Сочи, уровень спроса растет. Анапа еще не переоценена, но это может произойти, и тот, кто войдет на курорт сейчас, получит увеличение рыночной стоимости своего актива. Можно говорить, что по рентабельности Сочи и Анапа очень близки.
— Новороссийск — традиционно не семейный курорт. Там другие причины повышения спроса?
— Новороссийск недооценен сейчас с точки зрения своей привлекательности. Это прекрасный курорт с чудесной большой набережной и с удобными форматами для отдыха. Он недорогой относительно других городов, и это одно из его преимуществ. Он сочетает в себе формат города, в котором можно жить и растить детей, развиваться и работать, и одновременно отдыхать. Мы также наблюдаем увеличение спроса в Новороссийске. Если говорить о плюсах города и цене, которая сейчас есть в данной локации, то это очень комфортное соотношение цены и качества.
Если в целом говорить о Краснодарском крае, привлекательным является Геленджик с потрясающей инфраструктурой для отдыха. Но, к сожалению, там сложился большой дефицит строящегося жилья в прибрежном секторе. Поэтому если и хотелось бы что-то интересное там сейчас приобрести, таких вариантов в общем доступе нет.
— На какие тренды потенциальным инвесторам стоит обратить внимание в 2023 году?
— Тренд — это, естественно, апартаменты. При том апартаменты с сильной профессиональной управляющей компанией, которая может оказать уровень сервиса, равный пятизвездочному отелю, и при этом взять в управление апартаменты, в брокеридж, обеспечить постоянный приток арендаторов и сформировать пассивный доход инвестору. Как правило, игроки на рынке сейчас в большей степени заточены на брокеридж, то есть они готовы взять в аренду объект и обеспечить туда клиентский поток. Это не сложно, особенно когда мы говорим про Сочи. Сложно поддержать в том же состоянии, в котором инвестор его приобрел и сдал в доверительное управление. И здесь нужна компетенция сильного отельного управляющего, который знает, как поддерживать ту квартиру, апартамент, мебель в нем в том же состоянии, в котором она была передана. И поэтому здесь тренд — выбирать управляющую компанию с двумя компетенциями: сервисной составляющей и компетенцией инвестиционной компании, которая может обеспечить правильный брокеридж.
Если мы говорим про Краснодар, то он тоже стал местом, которое посещают с туристическими целями. И, естественно, это большое бизнес-направление, куда приезжают люди на бизнес-встречи, деловые переговоры. Им тоже нужно место, где они могут остановиться. Не всегда в Краснодаре достаточно отелей и гостиниц высокого уровня, которые могут удовлетворить запросы бизнеса. И здесь на помощь тоже приходят апартаменты. Мы анализировали спрос на апартаменты в краткосрочную аренду в Краснодаре, он сильно высокий. Поэтому тренд в Краснодаре такой же.
Сейчас наблюдения показывают, что элитная недвижимость бьет абсолютно все рекорды. Все говорят, что покупательная способность падает, однако наши аналитики говорят обратное. И поэтому тренд 2023 года, скорее всего, в смещении фокуса в премиум-сегмент, как бы странно это ни казалось на фоне происходящих экономических и политических событий. Мы прогнозируем рост спроса на жилье в сегментах «бизнес», «бизнес плюс» и «элит», если мы говорим про Сочи.
Если мы говорим про Краснодарский край в целом, классическая тенденция, которая не меняется из года в год — это смарт-потребление. Это небольшие компактные студии по адекватной цене. Сейчас подрастает молодое поколение, и они не привыкли проводить свой досуг в квартире. Квартира для них — это место, где они проводят ночь, и потом день они проводят в общей инфраструктуре. У этого поколения есть запрос на маленькие компактные лоты по адекватной цене. Они не готовы переплачивать. Однозначно, этот тренд укрепится в 2023 году.
