В 2026 году рынок недвижимости Юга России перешел в стадию адаптации к текущим экономическим реалиям: увеличение объема запуска новых девелоперских проектов сопровождается ростом доли непроданных квартир и осторожным спросом со стороны покупателей. По мнению директора по стратегическим инвестициям группы компаний AVA Евгения Панасенко, это свидетельствует о неравномерности происходящих процессов, и 2026 год станет периодом селекции, когда успешность того или иного девелоперского проекта будет определяться не общим фоном рынка, а качеством самого продукта.
Доля бизнес-класса будет расти
— В 2026 году аналитики фиксировали на рынке недвижимости разнонаправленные сигналы: с одной стороны — увеличение объема вывода на рынок новых объектов в самом начале года, с другой — сокращение ввода в эксплуатацию. Что, по вашим оценкам, в реальности будет происходить с рынком в ближайший год?
— Скорее всего, мы увидим период неравномерной адаптации. С одной стороны, девелоперы действительно активизировали запуски: в первом квартале 2026 года на российский рынок было выведено 10,7 млн кв. м новых жилых проектов, что в 1,4 раза больше, чем годом ранее. В январе 2026 года продажи новостроек достигли рекордного за всю историю для января уровня — 2,4 млн кв. м на 495 млрд руб. С другой стороны, на рынке уже видны последствия дорогого финансирования и более осторожного спроса: по оценкам Сбербанка, объем готового, но не проданного жилья на балансах девелоперов за 2021–2025 годы вырос с 6 млн до 10 млн кв. м, а доля квартир, не проданных к моменту ввода, увеличилась с 16% до 28%.
Поэтому базовый сценарий на ближайший год — это активный, но гораздо более избирательный рынок. Лучше всего будут чувствовать себя проекты с сильной локацией, понятной ценой входа и четкой продуктовой концепцией. А вот слабые или переоцененные продукты будут продаваться заметно тяжелее. Иными словами, 2026 год — время не столько бурного роста, сколько селекции, когда устойчивость проекта будет определяться не общим фоном рынка, а качеством самого продукта и скоростью его распродажи.
— Какие сегменты недвижимости вероятнее всего покажут существенный рост в этом году? Чем ситуация в южных регионах в России в этом смысле отличается от обстановки в других субъектах страны, в том числе столичных?
— Прежде всего я бы выделил качественный бизнес-класс в сильных региональных центрах и курортных городах, премиальный и курортный продукт, который в меньшей степени зависит от классической массовой ипотеки, а также наиболее ликвидный комфорт-класс с компактной квартирографией. Именно эти сегменты сегодня лучше всего отвечают структуре спроса: либо за счет платежеспособной аудитории, менее зависимой от ипотеки, либо за счет более доступного бюджета входа. Дополнительный аргумент в пользу бизнес-класса: его доля в общем объеме строящегося жилья в стране выросла до 17% против 12% четырьмя годами ранее.
При этом южные регионы очень сильно отличаются от Москвы и Санкт-Петербурга. В столицах сегодня заметнее дефицит предложения и смещение структуры рынка вверх по классам. По оценке Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА), в 2025 году Москва и Санкт-Петербург вошли в число регионов с дефицитом предложения строящегося жилья: соотношение распроданности и стройготовности там составило 98% и 96% соответственно. На Юге ситуация иная: Краснодарский край, напротив, оказался в числе регионов с дефицитом спроса, а соответствующий показатель составил 42%. То есть для Москвы и Петербурга главная тема — нехватка доступного нового продукта, а на Юге более сложная и неоднородная картина, где сочетаются миграционный и курортный спрос, с одной стороны, и давление большого объема предложения — с другой.
В регионах продолжит доминировать «комфорт»
— Какие структурные изменения будут происходить в комфорт-классе? Будет ли далее увеличиваться его доля в общем объеме предложения?
— Комфорт-класс останется базовым сегментом на большинстве региональных рынков, однако его доля не будет расти повсеместно. В крупнейших и наиболее дорогих городах часть предложения продолжит смещаться в «бизнес» и выше. А вот в большинстве региональных центров комфорт-класс еще долго будет основным форматом, хотя сам продукт станет более рациональным. Покупатель уже не готов переплачивать за лишние метры — ему нужен понятный бюджет, функциональная планировка и высокая ликвидность. Это хорошо видно по структуре предложения: более 54% строящегося жилья в России сегодня приходится на студии и однокомнатные квартиры, а их средняя площадь составляет 38,2 кв. м.
В ближайшие годы это приведет к дальнейшему развитию евроформатов, сокращению средней площади лота, росту требований к эффективности планировок, местам хранения, качеству дворовой среды и внутренней инфраструктуры. Существенную роль продолжит играть и семейная ипотека.
Премиум изменится качественно
— Вы сказали о больших перспективах бизнес-класса. В каких локациях Юга стоит ожидать наиболее интенсивный рост этого сегмента?
— У бизнес-класса на Юге хорошие перспективы, но это также не история про равномерный рост во всех городах. Положительную динамику мы можем увидеть там, где есть устойчивый платежеспособный спрос и внятная городская или курортная логика продукта.
Если говорить о конкретных локациях, я бы выделил Ростов-на-Дону как наиболее логичный рынок для развития классического городского бизнес-класса. Это крупный деловой центр с устойчивым спросом, и именно там в марте 2026 года средняя цена квадратного метра в бизнес-сегменте выросла на 2,7% и достигла 252,4 тыс. руб.
Второе направление — точечное развитие в Краснодаре, но здесь девелоперам нужно действовать очень аккуратно из-за уже накопленного объема предложения. И третья локация — Сочи, где бизнес-класс продолжит расти, но уже не просто как «городское жилье подороже», а как продукт на стыке жилой и курортной недвижимости. В первом квартале 2026 года в Сочи цена квадратного метра в бизнес-сегменте выросла на 4,3%, до 466,3 тыс. руб.
— Стоит ли ожидать такой же растущей динамики в премиальном направлении?
— Премиум-класс в ближайший год будет меняться прежде всего качественно. Он все дальше уходит от формата просто дорогого жилья в сторону клубного, сервисного и инвестиционно упакованного продукта. Лучше всего это видно в Сочи, где по итогам 2025 года доля премиальных объектов на рынке недвижимости выросла почти вдвое — с 12,3% до 23,1%. Кроме того, в 2025 году спрос на элитные объекты в городе увеличился на 15% по сравнению с 2024-м, а в первом квартале 2026-го цена квадратного метра в премиум-сегменте достигла 1,28 млн руб., прибавив 13,3%.
При этом новые проекты в этом сегменте будут все заметнее различаться по локациям. В Центральном Сочи, вблизи Сириуса, в Красной Поляне и в других статусных точках премиум будет развиваться как ограниченный по объему видовой и насыщенный сервисами продукт — с акцентом на приватность, архитектуру, операторскую модель, wellness* и инфраструктуру для собственного проживания. В более массовых прибрежных локациях Юга он чаще будет напоминать формат сервисных резиденций и апарт-комплексов гостиничного типа. Иными словами, где-то это будет статусное жилье для собственного использования, а где-то — инвестиционный или смешанный курортный формат.
В курортных локациях появится «гибридный» продукт
— Продолжим тему курортной недвижимости. Как в этой сфере будет меняться баланс между классическим жильем и нежилыми объектами, в том числе гостиничного типа?
— Наиболее активно курортная недвижимость будет развиваться в двух основных локациях. Первая — это Большой Сочи и прилегающие к нему населенные пункты. Вторая — Крым, прежде всего западное побережье, включая Саки и Евпаторию. По данным на начало 2026 года, на побережье Краснодарского края и Крыма строилось около 5 млн кв. м жилой и апартаментной недвижимости, причем доля апарт-отелей в этом объеме составляла 31%. За последний год объем строительства апарт-отелей вырос на 26%, жилых комплексов — на 22%. Это очень наглядно показывает, что курортный рынок постепенно смещается в сторону сервисных форматов.
Поэтому я не думаю, что рынок уйдет только в классическое жилье. Скорее, мы увидим рост гибридного продукта: апарт-отелей, гостиничных комплексов, сервисных резиденций и mixed-use**-проектов с профессиональным оператором. Этому способствует и общий рост внутреннего туризма. По данным правительства, число внутренних поездок в России превысило 89 млн в 2025 году, а в январе-феврале 2026 года составило уже 12 млн. Соответственно, спрос на качественную инфраструктуру размещения сохраняется, а значит, курортная недвижимость на Юге будет все больше развиваться именно как управляемый сервисный продукт.
— В 2026 году, по разным оценкам, ожидается снижение ключевой ставки до 12–13%. Благодаря этому вырастет доступность рыночной ипотеки. Приведет ли это к росту конкуренции между вторичными и первичными рынками недвижимости?
— Да, в таком сценарии конкуренция между первичным и вторичным рынком, скорее всего, усилится. Уже сейчас аналитики фиксируют оживление рыночной ипотеки: по прогнозу «Домклик», по итогам 2026 года выдача рыночной ипотеки может вырасти в 2,2 раза, а ее доля в общем объеме выдач достигнет около 40%.
На этом фоне вторичный рынок получает сильный шанс на оживление. Это уже подтверждается статистикой: в феврале 2026 года количество сделок на вторичном рынке в 40 крупнейших региональных рынках выросло на 26,3% год к году, а в январе рост составлял 23,9%. При этом, по данным РБК, к концу зимы 2026 года разрыв между ценами на новостройки и вторичное жилье остается значительным и превышает 30%. Поэтому при дальнейшем снижении ставок конкуренция между «первичкой» и «вторичкой» действительно усилится, и покупатель будет все чаще выбирать уже не между «новым» и «старым», а между ценой входа, сроком заселения, уровнем скидок и реальной ежемесячной нагрузкой.
Три фактора для старта новых проектов
— Учитывая озвученные вами выше факторы, как девелоперы будут вести себя в 2026 году? К каким сценариям они готовятся?
— Если говорить про Краснодарский край, то решение о старте новых проектов будет зависеть от трех основных факторов. Первый — скорость распродажи уже строящегося объема. В Краснодаре ситуация остается напряженной: по данным bnMAP.pro, в феврале 2026 года в продаже находилось 3,5 млн кв. м новостроек, а 61% площадей имели прогнозный срок реализации остатков свыше 24 месяцев. Доля нераспроданных остатков в общем проектном объеме составила 66%. Второй фактор — стоимость проектного финансирования и денег в целом. Третий — качество и структура реального спроса, а не просто номинальный интерес к рынку.
Соответственно, наиболее реалистичный сценарий на 2026 год — это не массовый старт всего подряд, а выборочный запуск наиболее сильных, понятных и ликвидных проектов. Девелоперы будут гораздо осторожнее подходить к новым очередям, чаще дробить проекты по этапам, тщательнее считать локации и продукт, а также отказываться от слабых стартов в перегретых или переупакованных сегментах. То есть основной рабочий сценарий для Краснодарского края сегодня — это не агрессивная экспансия, а селективный запуск и более аккуратное управление объемом предложения.