По кейсам лидирует Кавказ
По информации «Дом.РФ», в данный момент фокус внимания в части разработки мастер-планов на Юге направлен на субъекты Северо-Кавказского федерального округа, где на создание таких документов было совокупно затрачено около 800 млн руб.
«Уже разработаны мастер-планы для территорий четырех из семи регионов Кавказа — это Республика Дагестан, Республика Северная Осетия — Алания, Чеченская Республика и Ставропольский край. Мастер-план Чечни стал первым документом, подготовленным для всего региона. Также сейчас наша команда заканчивает разработку такого документа для Магасско-Сунженской агломерации, планируем завершить его до конца 2025 года. Таким образом, доля охваченных мастер-планами регионов округа составит более 70%, и по этому показателю он лидирует в стране», — прокомментировали в «Дом.РФ».
Как отмечают в корпорации, как правило, созданный мастер-план показывает первые результаты в период от двух до пяти лет за счет запуска инфраструктурных проектов, создания рабочих мест и притока инвестиций. Например, реализация мастер-плана Грозного повысит туристический поток на 1,5 млн человек ежегодно и создаст около 48 тыс. новых рабочих мест.
При этом были созданы новые стандарты разработки подобных документов, учитывающие экономическую составляющую, осмысление внешнего облика городов посредством дизайн-кодов, а также объемно-пространственные регламенты — как, например, в Грозном и Дербенте.
Планирование снизу вверх
Руководитель департамента архитектуры и градостроительства Краснодарского края Илья Поздняков пояснил, что само понятие мастер-плана законодательством пока не определено, и сейчас работа ведется с учетом сложившихся представлений о том, каким этот документ должен быть.
В данный момент в перечень населенных пунктов и агломераций для подготовки мастер-планов и планов комплексного социально-экономического развития на Кубани включены 10 населенных пунктов. По инициативе администрации края в этот список внесли Краснодар, Сочи, Ейск, Туапсе и Новороссийск. По предложению Минстроя России туда также добавили Крымск, Славянск-на-Кубани, Тимашевск и Геленджик. В Белореченске в данный момент разработкой мастер-плана занимается местный инвестор.
По словам Позднякова, на практике работа над изменением и разработкой новых генеральных планов и правил землепользования и застройки ведется и в других населенных пунктах. И до конца 2025 года в основной части муниципалитетов ее завершат.
Председатель комиссии по промышленности, науке и инновациям молодежного парламента при Государственной Думе Никита Сиразетдинов добавил, что на частные средства будет создан мастер-план Армавира, и на эти цели потребуется 60–70 млн руб.
«Мастер-планы — это уже не новая история для нашей страны. Начинали с Перми, и это была красивая картинка. Сегодня это серьезный документ, под который на федеральном уровне готовится нормативная база. Ожидаем, что в 2026 году понятие мастер-плана будет законодательно принято. И тогда можно будет направлять бюджетные средства на их разработку», — пояснил Никита Сиразетдинов.
Он отметил, что, если в случае с генпланом видение в основном исходит от власти, то есть сверху вниз, то при разработке мастер-плана более углубленно изучается мнение жителей, в том числе предпринимателей. И в результате такой документ включает в себя конкретные инвестпроекты.
Разрешить конфликт интересов
В Ростове-на-Дону пока ведется лишь предварительная работа над будущим мастер-планом города и его агломерации, рассказал главный архитектор Ростовской области Григорий Алексеев-Малахов.
«Поскольку на федеральном уровне это понятие законодательно не утверждено, пока неясно, что это будет — документ территориального планирования или все-таки стратегического. Изначально мастер-план предполагался как документ стратегический, описывающий пространственное развитие», — пояснил архитектор.
По его словам, перечень городов, для которых предполагается разработать мастер-план с использованием бюджетных средств, может быть озвучен в начале 2026 года. До этого момента в городе будут вести подготовку к проведению этих работ.
Ориентир для девелопера
С точки зрения застройщика мастер-план — это ценный источник информации о том, как территория будет развиваться в будущие годы, рассказал директор по девелопменту дивизиона «Юг» холдинга AVA Group Алексей Самович. С учетом документа он может формировать свой продукт таким образом, чтобы тот органично вписался в окружение, а жители могли пользоваться инфраструктурой, предусмотренной в документе.
Если в городе уже сформирована градостроительная документация, то мастер-план выступает своего рода надстройкой, которая не может вступать в конфликт с утвержденной планировкой и зонированием, но более конкретно прописывает предназначение локаций в меньшем масштабе.
Как правило, девелоперы создают планировку территории вместе с органами исполнительной власти. Сегодня это часто происходит в рамках проектов комплексного развития, где сразу обозначается вся важная социальная и коммерческая инфраструктура района, пояснил Алексей Самович. Мастер-планы обычно разрабатываются в случаях, когда предполагается реализация каких-то масштабных государственных или частных проектов, которые в будущем будут влиять на жизнь всего города или какой-то его части.
В ГК «Десо» отметили, что если говорить про Сочи, то его стратегическое развитие сейчас определяется двумя документами — генпланом и стратегией социально-экономического развития, которые должны быть связаны. Задача мастер-плана состоит в их синхронизации и формировании понятного населению образа будущего курорта.
Также этот документ позволяет объединить цели бизнеса с вектором развития города.
В частности, там могут быть указаны зоны перспективного развития, их параметры и функции, которые фактически представляют собой инвестиционные лоты с обоснованной экономической эффективностью.
«Мастер-план является документом согласования интересов всех активных участников (стейкхолдеров) в развитии города. Это важно с точки зрения понимания — застройщиков в том числе, к каким целям мы все идем», — считают в ГК «Десо».
Для двух отелей мастер-план не нужен
На Юге мастер-планы, как правило, рассматриваются с точки зрения усиления туристического потенциала территорий — как это было сделано в Дербенте и Таганроге. В таком же ключе будет вестись и разработка этого документа в Кавказских Минеральных Водах.
Об этом заявлял губернатор Ставропольского края Владимир Владимиров. Он подчеркнул, что новые курортные объекты в КМВ добавляют нагрузку на существующую городскую среду, в связи с чем необходима современная планировка новых зон.
«Чтобы этого достичь, нам нужно переходить к мастер-планированию Кавминвод. То есть к целостной стратегии пространственного развития наших курортных территорий», — сказал губернатор Ставрополья.
Вице-президент Ассоциации туроператоров (АТОР) по внутреннему туризму Сергей Ромашкин назвал мастер-планы необходимым элементом конструирования будущей туристической среды. И чем более детально они будут проработаны, тем больше будет перспектив у курортов.
«Мы видели немало примеров стихийной застройки здравниц. Исправить то, что уже понастроили в хаотическом порядке, на практике бывает просто невозможно, либо сопряжено с большими финансовыми и другими потерями. Создание грамотного мастер-плана позволяет снизить эти риски», — считает вице-президент АТОР.
Он обратил внимание на то, что генерального плана в этом смысле недостаточно, поскольку он лишь определяет, что на конкретной территории должны быть расположены отели, но не то, какие именно и в каком количестве. В то же время мастер-план может уточнить, что 20% должно приходиться на гостиницы пять звезд, 50% — на четыре, а остальное — на три звезды и менее. Такая детализация дает потенциальным инвесторам понимание того, какой проект они могут реализовать в локации, какая инфраструктура его будет окружать в будущем, а также какой будет конкуренция в том или ином сегменте.
«К примеру, нужен ли на территории аквапарк? Очевидно, что для Юга его наличие очень желательно, в то время как в северных регионах России такой объект актуален в меньшей степени», — прояснил Сергей Ромашкин.
Однако нельзя сказать, что мастер-план нужен абсолютно любой курортной территории — многое зависит от масштаба проекта. В частности, если речь идет про два отеля и один причал, то большой пользы такой документ не принесет. Но если масштаб будущей застройки достигает 10 га или более и предполагает турпоток в сотни тысяч туристов, то он необходим.