Рост ключевой ставки и ужесточение условий по ипотеке стали одними из главных факторов, оказавших влияние на рынок жилья в 2023 году. Несмотря на это фиксируются рекордные показатели в сегменте первичной недвижимости. Количество проданных квартир в краснодарских новостройках за 11 месяцев выросло на 64%. При этом активная застройка Краснодара повышает интерес застройщиков к выходу в другие города Кубани и регионы страны. О градостроительном потенциале городов Краснодарского края, роли ипотеки и прогнозах на будущий год рассказал гендиректор СК «Семья» Руслан Воруков.
Продажи и цены пошли в рост
— С чем строительный рынок Краснодарского края столкнулся в 2023 году? В каком положении сегодня находится строительный бизнес в регионе?
— 2023 год можно охарактеризовать как рекордный для рынка первичной недвижимости. Благодаря льготным программам ипотеки в течение всего года мы наблюдали рост объемов продаж, сопровождавшийся ростом стоимости жилья. По итогам 11 месяцев 2023 года рост количества проданных квартир в краснодарских новостройках составил 64,4% по отношению к 2022 году. Для строительного бизнеса сложившаяся ситуация является выигрышной, в такие периоды бизнес формирует запас прочности на будущие периоды. Сейчас мы сосредоточились на стратегии развития и поиске перспективных площадок для строительства, продолжаем строительство социальных объектов в домашнем регионе и готовимся к запуску новых проектов.
— В Краснодарском крае за 11 месяцев 2023 года ввод жилья снизился на 10%. Стали ли застройщики переносить вывод на рынок своих проектов? Каких объемов сдачи жилья в эксплуатацию вы ожидаете в этом году?
— Три года назад многие застройщики с осторожностью закладывали новые проекты. Именно в этот период происходил пересмотр градостроительного плана развития Краснодара, правил землепользования и застройки, что повлияло на количество выданных разрешений на строительство, следствие чего мы наблюдаем сегодня. Прогнозируем, уже в следующем году ситуация выровняется. За свою десятилетнюю историю СК «Семья» всегда сдавала дома точно в срок или досрочно. В 2022 году мы досрочно ввели в эксплуатацию все объекты, которые были запланированы на 2023 год — порядка 50 тыс. кв. м. жилья. Новые проекты мы выводим без переносов, выведенные метры реализуем. В 2024 году мы введем в эксплуатацию большой объем жилья — 5 домов ЖК «Все Свои VIP» и первую очередь клубного квартала «Друзья». В сумме это 2711 квартир или 123 тыс. кв. м. Далее сдачи очередей проектов будут идти ежегодно, так как наши новые проекты относятся к комплексному освоению территорий.
— Как изменилось ценообразование на рынке Краснодарского края в 2023 году?
— Разные факторы влияют на рост стоимости жилья, но в нашем регионе «погоду» делают в том числе инвесторы, которые ранее планировали приобретать зарубежную курортную недвижимость. В связи с геополитической обстановкой они смотрят в сторону южных рубежей нашей страны. В Новороссийске, Сочи, Анапе стоимость квадратного метра продолжает расти. На рост стоимости оказывает влияние и величина ключевой ставки. Вслед за ее ростом растут и ипотечные ставки банков. Получить ипотеку становится не так легко, как раньше, и перспективы на ближайшие месяцы сулят сохранение тренда на ужесточение условий. С 2014 года цены на недвижимость в Краснодаре только растут. Это связано, в том числе, и с ростом стоимости денег — застройщики в большинстве прибегают к проектному финансированию, выплачивая банку процент за пользование деньгами. А с учетом роста ключевой ставки и ставок по кредитам, потенциала снижения цены просто не остается.
Ипотека остается драйвером
— В 2022 году вы заявляли, что ипотека осталась важным инструментом для покупателей. Какова была ситуация в 2023 году?
— Ипотека была и остается главным драйвером роста рынка недвижимости. В 2023 году в среднем по Краснодару доля ипотеки в покупке недвижимости на первичном рынке составляет свыше 91%. В нашей компании ее доля составила 95%. Особенно популярными являются льготные программы ипотечного кредитования: господдержки, семейной, IT-ипотеки. Благодаря им в нашем регионе количество проданных квартир выросло с 26,5 тыс. квартир в 2022 году до 43,6 тыс. квартир в 2023 году. В объеме проданных квадратных метров рост составил 59,9% — с 1,203 млн до 1,942 млн кв. м. жилья.
— Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина заявила о намерениях регулятора привязать ипотечную нагрузку к зарплате и региональным коэффициентам. Как оценивают застройщики данную инициативу?
— Уже сейчас недостаточно выделенного лимита в 6 млн руб., потому что однокомнатная в среднем стоит 7,5 млн руб., двухкомнатная — 9 млн руб. Человеку нужно иметь большой первый взнос, чтобы позволить себе квартиру большей площади. На наш взгляд, для Краснодара требуется увеличение лимитов по льготным программам до 12 млн руб. Такая мера помогла бы большему количеству желающих семей взять квартиру попросторнее или переехать в более удобный район. Также важны сохранение программы материнского капитала и индексация его размера.
Перспективная застройка Краснодара
— В активе СК «Семья» есть ЖК в Новороссийске и юго-западной части Краснодара. Перегружен ли новостройками сейчас рынок недвижимости в Краснодаре? Насколько сейчас есть интерес у застройщиков в реализации проектов в других городах Краснодарского края?
— Город в его текущих территориальных границах практически достиг апогея строительной активности. Наш регион занимает третье место в стране, объем строительства на Кубани составляет 8 млн кв. м. жилья, из них 80% — 6,2 млн — строится в Краснодаре. Но дело не в объеме, а в градостроительной емкости и сетях: в Краснодаре почти все потенциальные участки для строительства уже осваиваются. В других городах края, например, в Новороссийске, потенциал строительства выше, и привлекательность для переезжающих ввиду близости Черного моря этому способствует. СК «Семья» готовится в 2024 году стартовать масштабный проект комплексного развития территорий в Новороссийске, со школой, детскими садами, парковой зоной.
— Какие локации в Краснодаре сегодня можно назвать наиболее перспективными для строительства?
— Это Западный Обход и юго-западное направление Краснодара, вблизи станицы Елизаветинской, также это Восточный обход. Эти районы интересны тем, что они изначально проектируются как полностью самодостаточные, обеспеченные, помимо жилья, и социальной инфраструктурой, и дорогами, и рабочими местами, и бизнес-центрами, и досуговым кластером. Мы считаем северо-восточную часть Краснодара перспективной, в том числе потому, что там есть удобный транспортный хаб. Спрос пока распределяется относительно равномерно в западном и восточном направлениях. Ценник новостроек в этих районах начинается от 120-130 тыс. руб. за кв. м.
— Какой прогноз можно сделать на 2024 год? Спрос перемещается на тех застройщиков и проекты, которые предлагают наиболее гибкие условия покупки.
— Каждый клиент стремится купить наиболее комфортное жилье за доступный ему бюджет. В начале 2024 года нас ждет традиционный сезонный спад, дальнейшее развитие тренда зависит от экономической ситуации в стране и действиях регулятора. Рынок движется благодаря льготным программам кредитования. Если они продолжат действовать, не исключаем дальнейший рост спроса. Застройщики продолжат поиски новых перспективных площадок для строительства, упор будет делаться на качество создаваемого продукта.
Эти и другие материалы читайте в следующем номере журнала РБК+Юг
