#14 Журнал РБК+Юг, 11 ноября

Решения , Ростов-на-Дону , 27 ноя, 16:51

Новые смыслы малых городов

фото: администрация города Армавира

Как сделать территории юга интересными и комфортными для жизни

Тема развития малых городов получила мощный импульс после послания президента Федеральному собранию в феврале 2024 года. Предложенная Владимиром Путиным программа должна охватить более 2 тыс. населенных пунктов России. Действие «Семейной ипотеки» для городов с населением не более 50 тыс. человек, стратегия опорных городов, реализуемая на уровне федерации — все это крайне актуально для юга, где, в отличие от «холодных» регионов, небольших населенных пунктов достаточно много. И сегодня они испытывают ряд инфраструктурных проблем, которые тормозят их развитие.

Речь идет не только про школы и детские сады, но и про благоустройство, ведь у жителей сельских территорий тоже есть запрос на комфортную жизнь и интересный досуг. Поэтому задачу по удержанию и привлечению людей в такие населенные пункты можно решить лишь при условии грамотной работы городскими территориями.

У каждого центра свой характер

В разрезе развития малых городов и сельских территорий юга большое значение имеет профиль населенного пункта. По структуре экономики, темпу и образу жизни людей южные территории неоднородны. Например, отдельно стоит выделить курортные локации, где качество городской среды — фактор особенно важный. Как отмечает руководитель проекта «Восточный Юг России» («ПроГород») Екатерина Агеенко, рассчитывать, что туристы приедут только ради моря и теплой погоды, неразумно. Благосостояние приморских поселков и городов напрямую зависит от количества отдыхающих, поэтому они активно создают точки притяжения.

В населенных пунктах, которые исторически формировались как сельскохозяйственные и промышленные центры, наоборот наблюдается острый дефицит общественных пространств. Обычно там нет ни рекреационных центров, ни прибрежной зоны, а сама морфология сельской застройки советского времени не предусматривает даже пешеходных тротуаров, не говоря уже о скверах, аллеях и арт-объектах. Сейчас, когда развиваются производства, появились туристы, и это является больным местом для таких локаций.

Городам нужно комплексное развитие

В связи с этим возникает вопрос: каким образом решать сложившиеся инфраструктурные проблемы малых городов и поселков? Доходов муниципалитетов зачастую для масштабных преобразований не хватает, ограничен в возможностях и региональный бюджет — развивать инфраструктуру везде и сразу не получится. Поэтому большое значение имеет инвестиционная привлекательность территории — ее способность заинтересовать бизнес, способный своими средствами создать необходимые для жизни объекты.

Ряд малых городов Краснодарского края, например Горячий Ключ, Приморско-Ахтарск, Темрюк, привлекают инвесторов тем, что обладают туристическими возможностями и могут стать важной частью как регионального, так и российского туризма. В другие же необходимо целенаправленно привлекать крупный бизнес, в том числе в рамках комплексного развития территорий, считает руководитель Ассоциации застройщиков Краснодарского края и Республики Адыгея Олег Колмычек.

Препятствием для потенциальных инвесторов зачастую становятся проблемы, связанные с обеспечением проектов инженерными сетями и социальной инфраструктурой. Застройщики не могут брать на себя все затраты — они должны быть разумно распределены между бизнесом и государством на прозрачных условиях, считает эксперт. Иначе говоря, расходы девелоперов на создание инфраструктуры должны быть соразмерны объемам застройки.

«Несмотря на то что каждый город имеет свою специфику, все они вынуждены преодолевать общие проблемы. Развитие сельских территорий происходит в основном за счет индивидуального домостроения, в итоге застройщики неохотно туда идут из-за низкого спроса на многоэтажное строительство. Возникает объективная необходимость разработки эффективных мер поддержки муниципалитетов. При этом проекты ИЖС от федеральных и региональных застройщиков также могут стать драйверами их развития», — отмечает Олег Колмычек.

Портрет загородного жителя

Если для курортных городов в приоритете развитие инфраструктуры для туристов, то для промышленных и сельскохозяйственных центров юга в фокусе местные жители и обеспечение их потребностей. Как отмечает директор проекта «Цветной бульвар» ГК «ТОЧНО» Майя Симдянова, в основном жилье за пределами региональных центров приобретают две категории людей. Первая — местные жители, которые хотят улучшить условия проживания. Вторая — релоканты, которые переехали из других городов или регионов. Эти люди и формируют запрос на инфраструктуру.

«Реализуя проекты в малых городах и станицах, мы модернизируем коммунальные сети, включая водоснабжение, канализацию и системы электроснабжения. Помимо этого, особое внимание уделяем комплексному благоустройству среды. Возводим объекты социальной и коммерческой инфраструктуры: детские сады, школы, поликлиники, торговые галереи, расположенные в шаговой доступности, а также строим спортивные площадки и благоустраиваем прилегающую территорию. Очень важно обеспечить комфорт для жителей всех возрастов, чтобы людям было интересно оставаться жить и работать в своем родном городе», — говорит Майя Симдянова.

Также важно обращать внимание на новые целевые группы — «серебряную» аудиторию (люди в возрасте 50-65 лет — прим. ред.) и «удаленщиков». Если первым нужна безбарьерная среда, пространства для общения, доступные медицинские и оздоровительные услуги, то вторые ищут возможность совмещать работу с ощущением жизни на курорте. Пока проектов, отвечающих запросам этих целевых аудиторий, на юге мало, добавляет Екатерина Агеенко.

Муниципалитеты конкурируют за людей

Среди конкретных кейсов южных городов по созданию комфортных территорий Екатерина Агеенко назвала комплексный подход к работе со средой в Таганроге — от разработки стратегического мастер-плана до внедрения дизайн-кода города, первого в Ростовской области. Другим успешным примером стал Приморско-Ахтарск в Краснодарском крае, где благодаря реконструкции набережной удалось заинтересовать бизнес в модернизации городской среды, появились новые инвестиционные проекты, ориентированные на туристические потоки.

В Тамани удалось создать единое рекреационное пространство и синхронизировать мероприятия по реконструкции Государственного музея-заповедника им. Лермонтова и прилегающего сквера, который плавно переходит в новую набережную. Проект был реализован в рамках Всероссийского конкурса малых городов и исторических поселений как современная аллегория ретроспективы развития городского курорта.

Таким образом, власти городов стали осознавать, что качество среды влияет на привлечение не только туристов, но и новых жителей. И именно люди сегодня являются наиболее ценным ресурсом, за который конкурируют малые муниципалитеты.

Руководитель управления развития ГК «Метрикс Development» Ярослав Шевченко считает, что потенциал развития у малых городов юга достаточно велик. Жилье в таких локациях востребовано у широкого круга людей: недвижимость приобретают для сезонного отдыха, для получения пассивного дохода за счет аренды, для релокации и постоянного проживания. Однако все категории покупателей объединяет одно: люди хотят иметь квартиру в перспективной развивающейся локации, обеспеченной должным уровнем комфорта.

При проектировании в малых городах нужно учитывать потребности местных жителей, создавать доступные и безопасные пространства, отражающие особенности конкретной территории, добавляет основатель ГК «Арт Групп» Артур Мартиросян. Как правило, в таких локациях есть большой запрос на экологичность — создание новых зеленых зон и использование природных материалов в строительстве и благоустройстве.

Перспективы малого юга

В целом, в силу развитости южных малых городов местные девелоперы одними из первых в стране начали строить многоквартирные дома за пределами мегаполисов, модернизируя территории и улучшая их для требовательных покупателей, говорит директор по маркетингу и продукту ГК «Победа» Ирина Дробышева.

Эксперты отмечают, что у малых городов юга есть большой потенциал для развития и создания комфортной среды. Однако для достижения этой цели власти и бизнесу нужно решить ряд распространенных проблем. Среди них — нехватка современных коммуникаций (водоснабжения, канализации, дорог), а также социальных учреждений (школ, детских садов, спортивных и медицинских учреждений). Эти аспекты неразрывно связаны с развитием территорий, поскольку лишь в комплексе делают тот или иной город привлекательным как для местных жителей, так и для туристов.

Екатерина Агеенко, руководитель проекта «Восточный Юг России», ООО «ПроГород» (группа ВЭБ):

«Долгое время градостроительные решения не учитывали пульсацию роста населения, а многие территории были не туристическими, а промышленными, сельскохозяйственными. Соответственно, заложенные ресурсные мощности давно исчерпаны. Поэтому любой тип проектов — новое жилое строительство или создание туристических объектов — должен предусматривать грамотную проработку сложных инфраструктурных вопросов, причем с расчетом на увеличение сезонных жителей».

Олег Колмычек, руководитель Ассоциации застройщиков Краснодарского края и Республики Адыгея:

«Вовлечение в процесс КРТ всех заинтересованных участников позволит создать комфортную среду для жизни людей в малых городах, грамотно спланировать будущие объекты социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры. Здесь, в первую очередь, должны быть прозрачные правила распределения инфраструктурных обременений застройщиков, соразмерных объемам застройки. Консолидация и структуризация интересов власти, населения и бизнеса станет импульсом развития КРТ в малых и средних городах».

Майя Симдянова, директор проекта «Цветной бульвар» ГК «ТОЧНО»:

«Специфика благоустройства малых городов существенно отличается от миллионников. Прежде всего это человеческий фактор, к которому относятся дефицит кадров, непривлекательность территории для молодежи и общий отток населения. Во-вторых, это инфраструктурные проблемы, такие как износ основных фондов ЖКХ, отсутствие инвестиций со стороны муниципалитетов, проблемы с транспортной доступностью и низкий уровень благоустройства городской среды».

Артур Мартиросян, основатель ГК «Арт Групп»:

«В малых городах на юге России мы наблюдаем спрос на комфортное жилье, доступное по цене. Чаще всего это многоквартирные дома средней этажности. При строительстве и благоустройстве мы внедряем новые технологии и современные цифровые системы — видеонаблюдение, контроль доступа на территорию, «умное» уличное освещение. Если говорить о местах отдыха, то в малых населенных пунктах это скверы, площадки для отдыха с акцентом на местную культуру, доступность и экологичность».

Ярослав Шевченко, руководитель управления развития ГК «Метрикс Development»:

«В небольших населенных пунктах необходимы современные школы и детские дошкольные учреждения, коммерческие помещения и зеленые дворы с площадками, спортивными тренажерами и парковками. Сегодня в Краснодарском крае отмечается прирост населения и идет активное развитие малых населенных пунктов. Что касается благоустройства, то есть обязательные нормы, а есть желание девелопера качественно и визуально выделить свой проект. Именно последнее делает новые жилые комплексы более привлекательными для потребителя».

Ирина Дробышева, директор по маркетингу и продукту ГК «Победа»:

«Общественные пространства в крупных и малых городах имеют ряд отличий, в первую очередь это касается масштаба и функциональности. В малых городах акцент смещается на доступность и удобство использования, также большое значение имеет социальная интеграция. В таких населенных пунктах рекреационные зоны становятся центрами для общения и взаимодействия жителей. Помимо этого, важно учитывать местные традиции и культуру, чтобы общественные пространства отражали идентичность и историю региона. В крупных городах разнообразие культур требует более универсального подхода».

«С каждым годом все больше людей приезжает в малые населенные пункты»

Анастасия Маслеха, директор ГК «ТОЧНО»:

«Юг России традиционно остается привлекательным для покупателей недвижимости. В 2023 году 60% объема жилья в Краснодарском крае приходилось на долю ИЖС. В основном это коттеджные поселки и жилые комплексы средней этажности. И если раньше в малых городах и станицах преобладала точечная застройка, то сегодня застройщики увидели инвестиционный потенциал этих территорий и стали заходить с проектами комплексного развития.

Если проанализировать спрос на жилую недвижимость в таких населенных пунктах, как Армавир, Тихорецк, станицы Динская и Северская, то мы видим всплеск покупательского интереса. Это говорит о том, что концепция развития малых городов востребована. Причем актуальна она не только для местных жителей, но и для приезжих из других регионов. Многие рассматривают переезд на юг, но не готовы к шуму и суете мегаполисов.

Сегодня разнообразие вариантов удаленной работы позволяет выбирать место жительства без привязки к городу. Поэтому с каждым годом все больше людей переезжает в небольшие населенные пункты с хорошей экологией и развитой инфраструктурой. Здесь другой ритм жизни, более спокойный и размеренный, при этом нет пробок и все необходимое находится в шаговой доступности.

У Краснодарского края в этом плане большое преимущество: теплый климат, короткая зима, множество уникальных мест для отдыха и туризма. Это делает регион весьма привлекательным для переезда. Сейчас появляется все больше запросов от покупателей на комфортное и благоустроенное жилье в небольших городах и станицах. К тому же стоимость недвижимости там ниже, чем в мегаполисах, что становится дополнительным преимуществом таких локаций».