
Однако каждая компания рассчитывает на разные антикризисные меры: кооперацию с конкурентами, рассрочку или выжидание.
Российский строительный рынок в 2024 году претерпел ряд потрясений: с 1 июля 2024 года прекратили действие программы льготной ипотеки («Господдержка-2020»), осенью ключевая ставка Центробанка России была увеличена до 21%. Среди основных причин жестких мер регулятора — более чем двукратный рост цен на недвижимость на фоне ажиотажного спроса, увеличение ценового разрыва между «первичкой» и «вторичкой» и повышение инфляционного давления.
Участники второго выпуска ТВ-проекта РБК ТВ Юг «Место под солнцем» поделились своими прогнозами для рынка недвижимости в 2025 году, а также тем, какие антикризисные меры они будут предпринимать.
Ипотека стала главным вызовом для девелопмента
Девелоперы Краснодарского края, несмотря на объективные сложившиеся трудности с ипотечным кредитованием, высоко оценили собственные итоги 2024 года.
По мнению директора по маркетингу и аналитике компании AVA Евгения Панасенко, 2024 год закончился для компании чуть хуже, чем 2023 год, однако определенно плохим он его не считает.
«Даже если посмотреть на октябрь—ноябрь 2024 года, эти месяцы в разных регионах, в разных городах, ассоциировались где-то с локальными вспышками продаж, где-то с проседаниями. Но в целом все девелоперы пытались найти тот инструмент и те решения, которые смогут каким-то образом удержать на плаву ситуацию на рынке», — прокомментировал Панасенко.
Турбулентным оказалось именно второе полугодие 2024 года, отмечает коммерческий директор ГК «Метрикс development» Юлия Сидорова.
«Вроде как ожидаемо, но отменили все льготные программы кредитования. В принципе, можно сказать, что «Семейная ипотека» существенно сократила окно возможностей для большого количества наших клиентов, потому что ввели ограничения по возрасту, ввели сейчас дополнительные требования по закредитованности заемщика», — сказала Сидорова.
Об этом также говорит директор ГК «Точно» Анастасия Маслеха. По ее словам, падение продаж отмечается у всех компаний.
«И, конечно, здесь нужно вовремя перестраиваться», — отметила Маслеха.
Генеральный директор ГК «НОСТА» Сергей Григорьев назвал 2024 год для отрасли «достаточно интересным» и насыщенным в части изменений, повлиявших на отрасль.
«Наверное, давно такого не было, достаточно было увлекательное приключение в 2024 году. Тем не менее, я думаю, как мы, так и вся отрасль смогли адаптироваться к этим условиям», — сказал он.
Продажи падают, а цены растут
По оценке Российской гильдии риэлторов, продажи недвижимости в Краснодарском крае в 2024 году сократились на 39%.
«В текущих условиях, конечно, большая часть населения не имеет возможности взять ипотечный кредит. Вот мы проводили опрос, данные которого показывают, что все, что выше 16% — это уже практически заградительная ставка. Там уже не рассматривают для себя эту историю», — рассказал президент гильдии Артем Шурыгин.
По данным ДОМ.РФ, ВЦИОМ и ЕРЗ.РФ, вторая половина 2024 года также отличилась тем, что покупатели стали стремиться к заключению ипотечных сделок с уплатой комиссии за снижение ставки. Также отмечался рост числа сделок с рассрочкой и при использовании собственных программ девелоперов.
Со снижением спроса уменьшались и темпы роста цен на недвижимость, однако, по данным консалтинговой компании Macon, недвижимость на Кубани прибавила в цене 10%.
«Мы должны, конечно, не забывать, что основной пик роста пришелся на 2021-2023 года. Если мы говорим о последних четырех годах, то стоимость жилья в среднем выросла в 2-2,5 раза, если мы говорим про регионы Юга России. Можно сказать, что в 2024 году уже есть ощутимое замедление, рост не такой большой, и он уже притормозил, конечно», — прокомментировал генеральный директор компании Илья Володько.
Как изменился ввод жилья в 2024 году
Согласно данным Росстата, темпы ввода жилья на Кубани за 11 месяцев 2024 года остались сопоставимыми с аналогичным периодом 2023 года. Снижение составило 3% год к году.
Несмотря на ужесточение экономической ситуации, застройщики в Краснодарском крае продолжают своевременный ввод своих объектов, что говорит о стабильности отрасли, рассказала директор по продажам «Инсити девелопмент» Ксения Гагарина.
«Нам удалось выполнить планы, которые мы ставили в начале 2024 года. Нами уже введено 250 тыс. кв. м жилья. Мы уже ввели в эксплуатацию 11 многоквартирных домов, общее число квартир в которых — около 4000, что составляет 218 тыс. кв. м жилья», — прокомментировала Гагарина.
ГК «Точно» в 2024 году построили 400 тыс. кв. м жилья и, по словам Анастасии Маслеха, стали лидерами по площади возводимого в рамках комплексного развития территорий жилья в Южном федеральном округе.
Портфель «Метрикс development» за прошлый год вырос до 550 тыс. кв. м, рассказала Юлия Сидорова.
«Я не могу сказать, что 2024 год нас не порадовал результатами. <…>. Нам удалось открыть и вывести 4 новых площадки, причем одна из них в Республике Адыгея. В Майкопе мы строим первый бизнес-класс», — сказала она.
ГК «Носта» удалось вывести на рынок новые проекты, которые планировались ранее.
«Мы запустили большое количество проектов в 2024 году, которые и планировали. Плюс были реализованы несколько инвестпроектов по приобретению новых площадок», — рассказал Сергей Григорьев.
По мнению основателя консалтингового бюро «Жилин.Эксперт» Александра Жилина, застройщики уже начали осторожнее относиться к выводу проектов.
«Я думаю, что 2025 год будет показателен в этом. Рынок не то что ищет, он только начал искать себя. Еще не все осознали, что вообще модель поменялась. Ждут, когда восстановятся ставки или чего-то еще», — прокомментировал Жилин.
В новые регионы с новыми проектами
2024 год отметился как период, когда компании-застройщики Юга регулярно объявляли о выходе на региональные и столичные рынки.
К примеру, ГК «Точно», для которой Кубань является «домашним» регионом, уже сейчас реализует проекты в Ялте и Казани. Кроме этого, компания презентовала ЖК «Столицыно» в Ростове-на-Дону, и планирует запуск нового проекта в Тюмени.
«Заходим тоже с довольно интересным проектом, и это случится уже в апреле 2025 года. Тюмень — высококонкурентный рынок, на котором есть чему поучиться у коллег-девелоперов. Мы будем туда заходить, как всегда, с нашими принципами, с уважением к культуре, к особенностям, к тому, чего хотят люди именно в Тюмени», — рассказала Анастасия Маслеха.
О выходе «Инсити девелопмент» на рынок складской недвижимости Московского региона стало известно в июне 2024 года. По словам Ксении Гагариной, компания вышла на второе место в РФ по объемам строительства логистических хабов.
«Застройщики активно стремятся выйти в другие регионы в связи с тем, что уже не хватает земельного банка в Краснодарском крае. Сегодня мы видим, что есть земельные участки, которые пока еще не застроены. Но нам не стоит забывать, что земельные участки, хоть пока они еще не застроены, они уже принадлежат собственникам», — пояснила Гагарина.
Строительство объектов в туристических зонах — это новый антикризисный тренд, сообщила Юлия Сидорова. У «Метрикс development» есть объект в Майкопе, поясняет она.
«Это новый вектор развития туризма. Там сейчас развивается инфраструктура, появляются новые торговые центры. Это новые зоны притяжения инвестиций. А где есть инвестиции, там всегда появляется потребность в новом качественном жилье. И следующий момент — это объекты на побережье», — сказала она.
Также о планах выйти со своим проектом в новый регион заявил генеральный директор «Носта».
«Я думаю, что мы тоже можем сказать, что мы планируем в 2025 году попробовать себя на новом рынке. Пока не буду говорить, какой это будет регион, но в третьем регионе, я думаю, мы свое присутствие в 2025 году объявим», — сказал он. Также он сообщил о планах вывести домостроительный комбинат группы компаний на розничный рынок стройматериалов в Южном федеральном округе и Москве.
Застройщики готовятся к подъему
Крупнейшие краснодарские застройщики ожидают, что в 2025 году будут происходить события, которые потребуют от них быстрых, неординарных и неоднозначных решений.
«Если ситуация по ипотеке не поменяется и прироста в продажах не будет, то, конечно, количество строящегося жилья станет меньше. Я думаю, что сейчас время, когда нужно по-настоящему объединяться. Объединяться и на строительных площадках, я говорю про мастер-девелопмент», — рассказала Анастасия Маслеха.
Так, в «Точно» рассматривают партнерство с другими девелоперами в рамках реализации больших проектов.
По мнению Евгения Панасенко, девелопер должен продолжить заниматься строительством качественных объектов на тех землях, которые имеют в наличии сейчас.
«Когда у нас есть движение по волне вниз, у нас всегда пойдет движение вверх. И те, кто пойдут первыми двигаться вверх, соберут все сливки», — считает представитель AVA.
В «Инсити девелопмент» ожидают усиление спроса на собственные программы рассрочки и сохранение интереса к «семейной ипотеке». Кроме того, считает Ксения Гагарина, в ближайшее время будет возрастать потребность в IT и логистических хабах, поскольку эти два направления становятся драйверами экономического роста.