Наибольшее снижение наблюдалось в сегменте площадок под жилье (-49%) и в коммерческой недвижимости в целом (-12%). Среди причин падения: высокие ипотечные ставки, ужесточение кредитной политики и высокая ключевая ставка.
Эксперты Core.xp отмечают, что инвестиции в площадки под жилье снизились на 49%, до 92 млрд руб. на фоне падения спроса на рынке жилой недвижимости под влиянием высоких ипотечных ставок. При этом доля коммерческой недвижимости на фоне снижения инвестиций в площадки под жилье увеличилась на 11 п.п., до 78% в общем объеме инвестиций в недвижимость.
Граждане продолжают рассматривать покупку жилых и коммерческих помещений как стабильный способ сохранения капитала, поскольку вложение в недвижимость по-прежнему ассоциируется с надежностью и стабильностью.
Одним из самых динамично развивающихся форматов недвижимости в России в последние годы становятся апарт-отели. Инвесторы все чаще обращают внимание на этот сегмент, поскольку он объединяет в себе преимущества жилых апартаментов и гостиничного бизнеса. Однако, отмечают в Vertical Hotels — компании, специализирующейся на управлении апарт-отелей, чтобы вложения действительно оказались прибыльными, важно понимать, кто является целевой аудиторией таких проектов и какие факторы определяют их доходность.
Прибыльный бизнес при невысоких затратах
Эти объекты изначально проектируются и строятся именно как гостиницы, что отражено в разрешительной документации. Деятельность апарт-отелей регламентируется законодательными нормами, применяемыми к гостиничному бизнесу, включая обязательную сертификацию, внесение сведений в федеральный реестр, прохождение процедуры присвоения звезд согласно установленным критериям.
«С 2014 года апарт-отели стали понятным инструментом сохранения и приумножения собственных средств для частных инвесторов. Порог входа относительно невысокий — от 4,5 млн руб., за счет небольшой площади номера. Зачастую гости много время проводят непосредственно в городе или в общих зонах апарт-отеля, а в номер приходят только лишь за тем, чтобы отдохнуть, принять душ или поспать, поэтому строить большие номера не имеет экономического смысла», — отметила руководитель по продажам сети апарт-отелей Vertical Яна Лепешина.
За счет сдачи помещений в аренду такие проекты могут приносить доход 9-11% годовых. Как правило, на этот уровень апарт-отели выходят на третий-пятый год работы, формируя в первые пару лет туристический поток для высокой загрузки номерного фонда.
Апарт-отель — кто стремится к особому стилю жизни
Апарт-отель — это по своей сути гибрид жилого и гостиничного формата. В нем есть номера с собственной кухней, иногда с отдельной зоной для работы, но при этом гости получают сервис отельного уровня: уборку, ресепшен, охрану, доступ к инфраструктуре.
Яна Лепешина отмечает, что жить в апарт-отеле удобно тем, кто ценит свободу и мобильность. Например, это туристы, которые приезжают на короткий срок и хотят чувствовать себя как дома или командировочные специалисты, которым удобнее жить не в стандартной гостинице, а в функциональном пространстве. Отдельная категория — digital nomads* или так называемые цифровые кочевники: фрилансеры, блогеры, программисты, дизайнеры и фотографы, они в основном ведут удаленный образ жизни и ценят возможность совмещать работу, досуг и общение в одном месте.
«Фактически, апарт-отели формируют особый стиль жизни: они подходят тем, кто не готов привязываться к конкретному городу или офису, но хочет иметь собственный уютный уголок с современным сервисом», — добавила Яна Лепешина.
Инвестиции в апарт-отели: как это работает
Инвестиции в недвижимость — сегодня наиболее надежный инвестиционный инструмент по сравнению с такими активами, как акции, облигации и ценные бумаги, благодаря своему низкому уровню риска.
«Во время кризисов цены на квартиры и коммерческую недвижимость остаются устойчивыми, а иногда даже растут. Это связано с тем, что инфляция повышает спрос на жилье и офисные площади. Поэтому покупка готовой недвижимости — надежный вариант сохранить и увеличить капитал», — поясняет Яна Лепешина.
Покупка номера в апарт-отеле — это не только приобретение недвижимости, но и способ получать регулярный доход. Модель выглядит следующим образом: инвестор становится владельцем конкретного апартамента и передает его в управление профессиональной компании. Управляющая компания занимается сдачей объекта в аренду — посуточно или на длительный срок, обеспечивая загрузку и сервис. Владелец получает доход в виде фиксированных выплат или процент от прибыли в зависимости от выбранной программы.
Преимущество такого формата в том, что инвестору не нужно самостоятельно искать арендаторов, решать вопросы с бронированием и ремонтом, общаться с жильцами или разбираться с мелкими бытовыми проблемами. Все эти задачи берет на себя управляющая компания.
Таким образом, инвестировать в апарт-отель — значит вложиться не просто в квадратные метры, а в готовый бизнес, где доходность зависит от уровня сервиса, концепции и качества управления.
Что влияет на эффективность инвестиций в апартаменты
Выбирая объект для вложений, важно учитывать ряд факторов, от которых напрямую зависит доходность.
Прежде всего — концепция апарт-отеля. Успешные проекты ориентируются на конкретную аудиторию. Например, апарт-отель «Vertical Московская» в Санкт-Петербурге выстраивает свою модель под digital nomads — молодых специалистов, имеющих высокий доход и ценящих свободу. Для них создано современное пространство с коворкингами, образовательными залами, спортивной и культурной инфраструктурой, где можно не только жить, но и работать, учиться, отдыхать. Все это формирует безопасную и комфортную среду в окружении единомышленников, разделяющих общие ценности. По сути, это целый кластер для креативных людей, где образ жизни становится важнее квадратных метров.
Второй ключевой момент — опыт управляющей компании. Яна Лепешина отмечает, что эффективны апарт-отели, которые умеют гибко перестраивать бизнес-модель: работать и в посуточном, и в долгосрочном формате, поддерживать высокий уровень загрузки даже в низкий сезон. Это позволяет инвестору рассчитывать на стабильные выплаты без резких просадок.
Третий фактор — сохранность имущества. Если владелец сдает номер самостоятельно, он сталкивается с риском повреждений, споров с арендаторами и затратами на ремонт. В случае с профессиональной управляющей компанией эти заботы снимаются: она отвечает за состояние номеров и их эксплуатацию.
Четвертый аспект — правила регулирования гостиничного бизнеса стали строже, особенно в части обязательной классификации объектов. Как объяснила Яна Лепешина, раньше нередко возникали ситуации, когда на одной площадке одновременно действовали сразу несколько управляющих компаний — две, три, пять и больше. Из-за отсутствия единой концепции управления качество сервиса падало, снижался престиж объекта и уровень дохода инвесторов.
С 1 сентября вступили в силу изменения, согласно которым, на каждый юридический адрес разрешается регистрация только одной управляющей компании. Это значит, что перед покупкой номера важно убедиться, какая компания управляет объектом. Например, в проекте Vertical подавляющее большинство — более 90% из имеющихся 2500 номеров — находится под управлением одной специализированной компании.
Наконец, играет роль и размер апартаментов. Интересно, что малые по площади номера зачастую оказываются более доходными: они дешевле при покупке, а арендная ставка у них примерно сопоставима с большими. В результате инвестор получает более высокую доходность на вложенный рубль и на каждый квадратный метр.
Как стать инвестором
Как отметила Яна Лепешина, проекты нового поколения, такие как Vertical Московская, меняют само представление о том, что значит инвестировать в недвижимость. Здесь речь идет не о покупке отдельных квадратных метров, а о вложении в стиль жизни.
Такой подход делает апарт-отель привлекательным не только для арендаторов, но и для инвесторов. Ведь чем выше ценность продукта для конечного пользователя, тем стабильнее спрос и выше доходность вложений.
По словам Лепешиной, процесс инвестирования в апарт-отель прост и прозрачен. Компания-застройщик предлагает инвестору приобрести номер в собственность. После оформления сделки управляющая компания берет объект под контроль и начинает его сдавать. Инвестор же получает доход либо в виде фиксированных выплат, либо в зависимости от загрузки номера.
В Vertical предусмотрены разные программы доходности — от гарантированных выплат до участия в прибыли. Такой подход позволяет инвестору выбрать стратегию, которая соответствует его ожиданиям: кому-то важна максимальная предсказуемость, а кто-то готов рискнуть ради большей доходности.
Например, программа «максимальный доход», согласно которой инвестор получает процент от общего дохода номера за вычетом комиссии управляющей компании — средства идут на зарплаты сотрудникам, на привлечение гостей, оплату коммунальных услуг и поддержание объекта в рабочем состоянии.
Второй вариант — программа «гарантированный доход». Инвестор может получать за два года более 3 млн руб. при стоимости номера около 16 млн руб.
«Если собственник передает свой номер в доверительное управление оператору, то управляющая компания вычитает все текущие расходы из средств, поступающих от сдачи номера, оставшиеся — собственник получает в качестве прибыли», пояснила Яна Лепешина.
Владелец номера самостоятельно решает, каким образом платить налоги. Он может выбрать одну из трех форм: как физическое лицо (НДФЛ), индивидуальный предприниматель с упрощенной системой налогообложения или как юрлицо. Выбор конкретной формы влияет на размер налогов и порядок их уплаты.
Выбирая апарт-отель, эксперт рекомендует обращать внимание на концепцию, опыт управляющей компании, сохранность имущества и юридическую прозрачность. В этом смысле проекты вроде Vertical Московская показывают, каким образом можно объединить комфортное жилье, современный стиль жизни и надежную доходность.
Подробнее о проекте апарт-отеля Vertical Московская можно прочитать по ссылке.
* digital nomads — [англ.] цифровые кочевники
Реклама, https://vertical-invest.ru, рекламодатель ООО «Инвест Хаб», объект введен в эксплуатацию, erid: 2SDnjcykSG6