В его составе — проектный институт, домостроительный комбинат, техзаказчик, застройщики, собственный департамент продаж и маркетинга, а также эксплуатирующая организация. Стоимость актива оценили в 3 млрд рублей.
За пять лет бизнес прошел полноценную цифровизацию и показал высокий результат по объемам продаж — 440 кв. м жилой недвижимости на сумму 25 млрд рублей. Плановая выручка на ближайшие пять лет с учетом перспективных проектов может составить 45 млрд рублей, прогнозирует нынешний владелец. Sminex приобрел девелоперский холдинг в Ростове-на-Дону в рамках сделки по покупке компании «Интеко» в декабре 2022 года. Четыре месяца спустя актив снова появился на рынке.
Решение о продаже ростовского бизнеса продиктовано желанием застройщика сконцентрировать работу на рынке дорогой недвижимости Москвы. Об этом в ходе презентации 17 апреля сообщил директор по продажам «Sminex-Интеко» Иван Обухов. «После приобретения «Интеко» Sminex стал лидером по объему проектируемой и продаваемой недвижимости в высокобюджетном сегменте Москвы. Наша цель — развиваться в этом направлении и дальше», — пояснил спикер.
По словам Обухова, компания наблюдает большой интерес к активу от потенциальных покупателей со всей страны. Намерение продать ростовский девелоперский бизнес единым лотом он объяснил так: «Чтобы бизнес успешно функционировал, у него должны быть все системы, которые обеспечивают жизнедеятельность. Ценность этого актива в его целостности и подобранной профессиональной команде».
Чем примечателен ростовский бизнес
Компания «Интеко» пришла в Ростов-на-Дону в 2006 году, когда купила «Комбинат крупнопанельного домостроения» — ККПД. Тогда же стартовало формирование девелопера полного цикла. Спустя 15 лет холдинг стал одним из важнейших и крупнейших игроков местного рынка. В 2022 году он построил 96 тыс. кв. м и, по данным ЕРЗ.РФ, вошел в тройку лидеров по вводу жилой недвижимости в Ростовской области. В компании работают более 1200 человек.
«Это профессионалы своего дела, которые получили хороший опыт, обладают большой ответственностью. Многие из них в своем деле стали уникальными специалистами, особенно в работе с импортным оборудованием завода», — заявил руководитель девелоперского бизнеса «Интеко» в Ростове-на-Дону Дмитрий Яценко.
Основной промышленный актив — ККПД, основанный в 1973 году. «Это дважды модернизированный комбинат, который на сегодняшний день имеет огромный ресурс работы. В модернизацию инвестировали 3 млрд рублей», — отметил Яценко.
Производство расположено в северо-западной части города, на трех участках площадью 13 га. Мощность завода составляет 140 тыс. кв. м продаваемой жилой недвижимости в год с возможностью масштабирования до 230 тыс. кв. м.
Комбинат отличает удачное расположение с точки зрения логистики. В 2 км проходит федеральная автотрасса А-280, а к всероссийской железнодорожной сети предприятие подсоединено собственной веткой. У комбината собственный парк панелевозов и длинномеров.
Еще один актив в девелоперском холдинге полного цикла — Южный региональный научно-исследовательский и проектный институт градостроительства, который специализируется на комплексном освоении территорий. В его портфеле — 1,2 млн кв. м спроектированной недвижимости. По оценке спикера, ЮРНИиПИГ способен проектировать до 250 тыс. кв. м ежегодно.
«Наш проектный институт является постоянным партнером областного и муниципального строительства, проектирует социальные объекты, инфраструктуру. Коммерческие проекты в его пуле также имеются», — подчеркнул руководитель бизнеса.
В беседе с РБК Ростов-на-Дону Дмитрий Яценко заявил, что ростовский бизнес стал одним из первых в донском регионе, где провели автоматизацию производственных процессов и цифровизацию. «Производство панелей происходит не на основе бумажных чертежей, которые переносят из цеха в цех, а с помощью компьютерных программ. Машины выполняют большую часть основных высокоточных работ. BIM-моделирование позволило минимизировать конфликты проектов, а также снизить себестоимость строительства. Это хорошо окупаемые вложения. Сегодня мы имеем опыт применения цифровых технологий как на жилых объектах, так и в социальной инфраструктуре», — сообщил он.
«Интеко» передало своему ростовскому подразделению лучшие московские IT-практики, включая календарно-сетевое планирование, динамическое ценообразование, систему автоматизированного проектирования Allplan и другие IT-решения.
Основная площадка бизнеса «Интеко» — это Левенцовский микрорайон в Ростове-на-Дону. Сегодня в стройке у холдинга 16 корпусов в 5-м микрорайоне (жилой комплекс «5 элемент») и 8-м микрорайоне (жилой комплекс «Левенцовка парк») общей площадью 300 тыс. кв. м. Дмитрий Яценко отмечает, что вне зависимости от итогов продажи все обязательства компании по завершению строительства будут выполнены. Всего за 15 лет «Интеко» построила в городе 72 многоквартирных дома площадью 1,1 млн кв. м.
В планах — недавно одобренный администрацией города проект комплексного освоения территории рядом с водохранилищем «Ростовское море». Общая площадь застройки составит более 900 тыс. кв. м. Помимо многоквартирных домов, запланировано строительство детских садов, школы, поликлиники, магазинов и торговых центров в пешей доступности. Локация прилегает к границам Щепкинского леса. «Это большой зеленый массив, чего в Ростове не хватает. Проект будет экорайоном не на бумаге, а в реальности», — пообещал спикер.
«Замкнутый цикл предполагает кооперацию производственных процессов и обязательное наличие эксплуатирующей организации. Почему сложно это сделать? Кому-то мешает отсутствие смелости, так как застройщик должен отвечать за свой продукт и не может в каких-то обстоятельствах ссылаться на внешние факторы. Но главная сложность — это наличие компетенций в регионах».
Мнение аналитиков
По оценке Андрея Тонконогова, партнера компании «Технологии доверия» (бывший PwC), в 2022 году в Ростовской области ввели в эксплуатацию 2,7 тыс. кв. м жилья, что стало историческим максимумом. Регион занял девятое место по объемам ввода жилой недвижимости в стране.
Андрей Тонконогов сообщил, что Ростов-на-Дону обладает хорошим инвестиционным потенциалом в части прироста стоимости квадратного метра. Рост цен на новостройки в городе в 2022 году составил от 10 до 30%. Наибольший рост показал Советский район, где расположена Левенцовка — 30% прироста.
Дополнительный инвестиционный потенциал городу дала пандемия. «За три года регионы перешли на модель гибридной работы. Ряд московских компаний нанимает сотрудников удаленно, что говорит о высоком заработке местного населения и возможности инвестировать в комфортное и доступное жилье с большим бюджетом покупки. Также нужно отметить, что Краснодар уже достаточно перегрет в стоимости. При этом рынок Ростова позволяет сэкономить, но фактически получить даже лучшую инфраструктуру, которая есть в Южном федеральном округе», — пояснил Андрей Тонконогов.
Эксперт высоко оценил привлекательность ростовского бизнеса для покупки. «Площадка интересна тем, что это полный цикл, что позволяет работать с себестоимостью проекта. Есть институт, который в то же время может обеспечивать и других внешних игроков. У актива есть потенциал по наращиванию бизнеса в части приобретения и реализации новых площадок», — уточнил Тонконогов.
По мнению аналитика, с учетом отложенного фактора спроса в виде возобновления авиационного сообщения, актив будет набирать обороты в стоимости.
По словам Алексея Новикова, управляющего партнера NF Group (бывший Knight Frank), актив обладает рядом преимуществ, среди которых стоит отметить целостность и наличие всех ключевых элементов девелоперского бизнеса, что позволяет потенциальному покупателю начать операционную деятельность без необходимости интеграции отдельных частей бизнеса или формирования команды с нуля. Наличие перспективных проектов и потенциала роста также является большой ценностью.
При правильном подходе к управлению и развитию бизнеса, а также адаптации к специфике регионального рынка, актив может стать успешной инвестицией с потенциалом долгосрочного роста и стабильным доходом. Подобные продажи активов могут открывать новые возможности для игроков, заинтересованных в развитии девелоперского бизнеса, уточнил Новиков.
Застройщики: ООО «СЗ «ККПД-Инвест», ООО «СЗ «Левенцовка парк», с проектными декларациями можно ознакомиться на сайте наш.дом.рф.
Реклама, https://www.sminex.com/