Вопрос сохранения и приумножения капитала является одним из ключевых для частных инвесторов. Люди вкладываются в золото, валюту, акции компаний, однако, согласно международным исследованиям, от 30 до 40% в инвестиционных портфелях составляют инвестиции в недвижимость. За 30 лет существования рыночной экономики в России недвижимость зарекомендовала себя как надежный «защитный» актив, позволяющий получать стабильный доход за счет как сдачи объекта в аренду, так и его последующей продажи.
Почему недвижимость?
По данным IBC Real Estate, по итогам 2023 года совокупный объем инвестиций в недвижимые активы в России достиг 833 млрд руб., что более чем в 1,5 раза превышает аналогичный показатель предыдущего года и является максимальным значением за всю историю наблюдений с 2000 года. Годовой прирост за прошлый год составил 67,6%, что является максимальным значением с 2016 года.
Многие россияне еще с 1990-х уверены, что инвестиции в недвижимость — один из лучших способов сохранить деньги от инфляции и экономических кризисов. Для этого типа инвестиций не нужно специальное образование и регистрация на бирже. Жилые дома и здания долго «стареют», поэтому могут приносить прибыль десятилетиями, а их цена постоянно растет. Для инвестиционной недвижимости существует множество вариантов использования, что также является преимуществом.
Подобный тип инвестиций является консервативным и не отличается высокой ликвидностью: недвижимость так просто «с рук» не сбросить. При этом она по сути является самым защищенным активом. Но важно понимать: чтобы вложения в дома и здания стали действительно выгодными, нужно знать некоторые нюансы.
Зачем инвестировать в недвижимость?
Инвестиции в жилую недвижимость популярны за счет своей относительной легкости и понятности. Однако при выборе объекта для инвестирования важно учитывать не только цену, но и особенности его использования.
Жилая недвижимость — квартиры, дома, комнаты и апартаменты, предназначенные для проживания. Как правило, подобные объекты можно купить с привлечением ипотечных средств, на них распространяются льготные программы кредитования. Главное — выбрать привлекательную локацию и ликвидный объект. Для инвестиций нужно выбирать самое востребованное жилье.
Зачастую квартиры и дома покупаются под сдачу в аренду, следовательно, они должны быть привлекательны для потенциальных арендаторов локацией, ремонтом и наличием инфраструктуры поблизости. Еще один способ инвестиций в жилую недвижимость — это покупка объекта для последующей перепродажи, когда он вырастет в цене.
Цели инвестирования
- Получить пассивный доход. Для этого используют собственную свободную недвижимость, покупают новую за наличные или берут ипотеку. Затем находят арендаторов и ежемесячно получают прибыль.
- Сохранить накопления. Чтобы деньги не обесценились из-за инфляции, их часто вкладывают в недвижимость. Покупают бюджетные и элитные помещения, цена на которые будет расти. Жилые объекты выбирают в районах с развивающейся инфраструктурой.
- Получить доход от перепродажи. Выбирают наиболее перспективные локации и проекты. Объекты покупают на стадии «котлована» у застройщиков и продают позже гораздо дороже.
Основные сегменты инвестиционной недвижимости
- Жилье экономкласса
Инвестиции включают в себя покупку студии или однокомнатной квартиры в кредит для сдачи в аренду. Как правило, такие объекты покупают на вторичном рынке или в ЖК экономкласса. Однако в случае покупки на стадии «котлована» такая недвижимость может принести хорошую доходность.
- Апартаменты
Инвестиции в апартаменты могут быть интересны благодаря возможности получения дохода от сдачи объекта в аренду и более низкой стоимости входа по сравнению с обычной жилой недвижимостью. Однако для апартаментов действуют повышенные налоги, отсутствуют налоговые вычеты и программы господдержки.
- Премиум
Вложение средств в элитную жилую недвижимость подразумевает покупку объектов в ЖК бизнес— и премиум-класса, которые отличаются качественными стройматериалами, современными архитектурными решениями и дизайн-проектами, а также наличием дополнительных сервисов: спортзалы, бассейны, консьерж-служба и т. д. Такая недвижимость имеет высокий порог входа. Сегмент отличается дефицитом предложений: на рынке подобных объектов мало.
Маржинальность вложений
Жилая недвижимость может приносить доходность до 10-12% годовых при сроке окупаемости 10-17 лет. В случае если квартиры были куплены в самом начале стройки, маржинальность объекта значительно выше — до 40% годовых при сроке окупаемости 3-5 лет.
Плюсы
— постоянно растущая стоимость объектов и стабильный доход, который они могут давать;
— защищенность от экономических кризисов и инфляции;
— доступность каждому;
— относительная простота в оформлении;
— в инвестиционную квартиру можно поселить повзрослевшего ребенка или перевезти родителей из соседнего города.
Минусы
— доходность ниже, чем на банковских депозитах;
— невысокая скорость реализации в случае продажи;
— долгая окупаемость;
— высокий порог входа после отмены льготных ипотечных программ и роста цен;
— допрасходы в случае сдачи в аренду.
Доля в портфеле
Согласно международной практике, доля недвижимости в инвестиционном портфеле должна составлять максимум 20-30%, так как это не самый быстрореализуемый актив.
Сегодня есть множество инструментов для инвестирования и сохранения капитала, однако для россиян недвижимость остается одним из самых понятных и надежных методов. Да и история показывала, что подобные активы зачастую оправдывали ожидания.
Автор: Дарья Храмочкина
